El control de la construcción en el desarrollo de un proyecto de inversión en construcción, en su etapa de planteamiento, implica un conjunto de decisiones, investigaciones, estudios preliminares, anteproyectos y planos que son determinantes en los resultados finales.
En este contexto se ha venido consolidando la importancia de ejercer una cuidadosa función de control que permita garantizar el éxito de un proyecto inmobiliario.
Este control consiste en la función de verificar y corregir las omisiones o deficiencias que se presenten durante la ejecución de un proyecto, con el fin de alcanzar los fines propuestos, tanto el promotor que da la idea y la pone en marcha, como los inversionistas que invierten recursos para llevarla a cabo.
El control de planeamiento
Requiere de investigaciones, tramites, estudios preliminares y complementarios, planos arquitectónicos, estructurales y técnicos, las cuales se cumplen desde el momento en que la idea de realizar un proyecto de esta índole surge en la mente del promotor, hasta el evento inmediatamente anterior al inicio de los trabajos de construcción. En esta etapa el proceso de control interno lo lleva a cabo el gerente del proyecto inmobiliario.
Las variables para controlar en esta etapa son:
- Terreno: Los factores que influyen en esta variable son:
La localización:
Situación presente y a futuro del contexto en el que se encuentra el terreno.
Índice de construcción:
Factor que señala cuantas veces el área de un terreno puede multiplicarse a fin de establecer la superficie máxima que las normas permiten construir en él.
Índice de ocupación:
Porcentaje máximo del área que puede construirse en un lote a nivel del primer piso.
Edificabilidad:
Es una determinante esencial la cual se establece en relación del índice de construcción del lote con las demás normas que debe cumplir el proyecto arquitectónico.
Esquema volumétrico:
Este es un esquema preliminar que permite establecer con base en los parámetros, la máxima superficie que podrías construirse en un lote.
Incidencia del valor del terreno:
Permite ponderar el grado de conveniencia de su compra, la posibilidad de recibirlo como aporte o en canje.
Plusvalía:
Se usa para establecer para establecer dicho valor y definir por cuenta de quien correrá este costo agregado al precio de la compra del mismo.
- Estudios preliminares: Se deben efectuar estudios preliminares, como:
Estudio de mercado:
Los parámetros de diseño arquitectónico que infieren en las condiciones del mercado en términos de: Características, exigencias, posibilidades y restricciones de las unidades que se van a ofrecer relativas al costo, tipo, tamaño, entre otras.
Sondeos previos:
El incorporar esta variable del subsuelo en relación con otras opciones de lotes, ayudara a determinar cual es el más recomendable.
Levantamiento topográfico:
Características básicas del terreno: dimensiones, geometría, área y levantamiento topográfico del terreno.
- Determinantes de diseño: además de los datos que aportan los estudios antes mencionados, en esta fase de investigación se debe tener en cuenta el arquitecto y proyectista para el desarrollo de la propuesta.
- Programa arquitectónico: Presentar anteproyecto arquitectónico
- Reglamentación: Están sujetos a una serie de normas de edificación establecidas.
- Etapa de diseño: Tiene 3 etapas:
- Esquema básico: Croquis mediante el cual el arquitecto plantea lineamientos básicos.
- Anteproyecto arquitectónico: Con relación al programa de necesidades y esquema básico, se desarrollan planos del anteproyecto.
- proyecto arquitectónico: Se desarrolla con base al anteproyecto aprobado.
- Coordinación de planos: El modelo de referencia para la elaboración de planos es el anteproyecto arquitectónico.
- El control de la construcción: Esta etapa le corresponde realizarla a los interventores, esta función de control, integral se condensa en las labores de asesoría, verificación y aprobación de los trabajos de la obra, durante su proceso de ejecución, en cuanto a materiales, mano de obra, métodos constructivos, precios, plazos, pagos, entre otros.
En esta etapa cuenta con unos medios específicos:
- Objetivo: Finalidad de optimizar el balance de resultados.
- Espíritu de trabajo: Trabajar en armonía y ánimo de colaboración con los demás integrantes.
- Libro de obra: Bitácora de la obra, donde se deja constancia suscrita de todas sus observaciones.
- Junta de obra: Junta donde se tratan todos los temas y problemas.
- Actas: Actas de cada sesión de la junta de la obra.
- Visitas a la obra: Realizadas por el interventor.
- Informes: La interventoría presentara informes al gerente del proyecto o el propietario los debidos informes mensuales de obra.
