El esquema fiduciario de preventa permite a los constructores promover proyectos que aún no cuenta con permiso de ventas ni la licencia de construcción, si bien tales requisitos son obligaciones irrevocables que, en su momento, tendrán que cumplir. Funciona con los siguientes elementos:
El fideicomisario:
La fiduciaria es una entidad financiera encargada de administrar los fondos aportados por los compradores de unidades inmobiliarias en preventa. Este proceso inicia con un contrato de encargo fiduciario matriz entre la fiduciaria y la empresa constructora, seguido de contratos individuales con cada comprador, donde se establecen los abonos de capital para la cuota inicial del inmueble.
Para este fin, la fiduciaria crea un fondo de inversión temporal con los recursos del proyecto, donde los compradores depositan sus cuotas conforme a un plan de pagos. La entrega de los recursos a la constructora se realiza una vez el proyecto alcanza el punto de equilibrio necesario para su viabilidad, incluyendo los intereses generados.
Si el proyecto no alcanza dicho punto de equilibrio, los fondos, junto con los rendimientos generados, son devueltos a los inversores, después de descontar impuestos y posiblemente una comisión de manejo.
El fideicomitente:
Es la empresa constructora que suscribe con la entidad fideicomisaria el contrato para la administración temporal de los recursos del proyecto que aquella promueve.
Los compromisos del fideicomitente constructor son:
- Suscribir el contrato de fiducia inmobiliaria con la entidad financiera, la cual se hará cargo de administrar los recursos del proyecto.
- Instruir a los compradores, es decir contar con asesoría en la sala de venta del proyecto.
- Certificar cuando se alcance el punto de equilibrio establecido
- Realizar los tramites de los documentos exigidos por la ley, para radicar el permiso de ventas.
Los beneficiarios:
Cuando se da el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de encargo fiduciario, respecto al punto de equilibrio y a la radicación del permiso de ventas, la empresa constructora que los recibirá para invertirlos exclusivamente en la construcción del proyecto.
Los elementos básicos del contrato de encargo fiduciario son los siguientes:
Carta de instrucción: Es el documento suscrito por el vendedor con el comprador, en el cual se hace constar la aceptación de términos y condiciones del contrato fiduciario.
Plan de pagos: Programa de fechas y sumas que compromete a pagar el cliente.
Bienes fideicomitidos: Son los que están representados por los linderos que cada cliente entrega a la fiduciaria para pagar la cuota inicial destinada a su compra.
Acta de liquidación final: Documento para terminar el contrato de encargo fiduciario.
Además del habitual esquema de preventas, cuando las partes lo quieran puede incluirse también la etapa de construcción del proyecto, la cual se constituye como patrimonio autónomo.
Durante esta etapa de construcción la fiduciaria se encarga de entregarle al constructor los recursos necesarios, mediante actas de avance de trabajo, las cuales deben estar aprobadas por el gerente del proyecto y el interventor de la obra.
Proyecto a precio fijo:
Para esta variable se requiere un promotor distinto al de la fiduciaria el cual será el encargado de vender, a precio fijo, unidades construidas. En esta modalidad el promotor busca conseguir aportes de personas que no están vinculadas con el proyecto.
Esquema fiduciario de administración de recursos o tesorería
La fiduciaria previa la celebración del contrato, administra los fondos del proyecto durante el proceso de construcción.
Se maneja tanto para proyectos de costo, como para proyectos a precio fijo.
Proyectos de costo: la fiduciaria no celebra contratos, solo realiza pagos por los servicios prestados.
Proyecto a precio fijo: Es un esquema igual al anterior pero no existen inversionistas, sino compradores de los inmuebles.
