Para realizar un dictamen pericial de la fachada de una edificación, el perito debe tener en cuenta que las fachadas no son elementos estructurales, sino que su fin es estético y de protección, es decir, su principal función es proporcionar una apariencia visual atractiva y proteger el interior del edificio de los elementos ambientales, como la lluvia, el viento y la radiación solar.
Los elementos estructurales de un edificio son aquellos que soportan su peso y transmiten las cargas a los cimientos. Estos elementos incluyen vigas, columnas, muros de carga, pilares y cimentación, elementos dentro de los cuales no están incluidas las fachadas.
CAPITULO A.13 de “DEFINICIONES Y NOMENCLATURA DEL TITULO A”, y las siguientes definiciones que son importantes:
- “Acabados – Partes y componentes de una edificación que no hacen parte de la estructura o de su cimentación. Véase elementos no estructurales”.
- “Elemento o miembro estructural – Componente del sistema estructural de la edificación. En las estructuras metálicas los dos términos no son sinónimos pues un miembro está compuesto por elementos. Por ejemplo, en una viga con sección en I, la viga en sí es el miembro estructural, y su alma y alas son elementos del miembro”.
- “Elementos no estructurales – Elementos o componentes de la edificación que no hacen parte de la estructura o su cimentación. Véase acabados”.
- “Estructura – Es un ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales. Las estructuras pueden ser catalogadas como estructuras de edificaciones o estructuras diferentes a las de las edificaciones”.
Tipo de bien común:
Esta categoría es definida en la práctica constructiva a partir de los criterios y el listado de referencia que da la ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, que en su artículo 3 define lo siguiente:
“Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.
Tomando los criterios de la propiedad horizontal y contrastándolos con las características concretas de las fachadas, se puede concluir que esta corresponde a un bien común esencial, lo que significa que su uso inicia desde el mismo momento en el que se inicia el uso del edificio, lo cual ocurre en la práctica desde la entrega de la primera unidad inmobiliaria (ej. Apartamento, oficina, casa, etc.).
Mantenimientos adecuados a las fachadas de la edificación
La fachada de una edificación no solo representa su apariencia visual, sino que también desempeña un papel esencial en su integridad estructural y funcionalidad. Desde la resistencia a las cargas ambientales hasta la gestión adecuada de la humedad, el diseño y mantenimiento de la fachada son aspectos críticos en la ingeniería de cualquier edificio. Se debe realizar un correcto cuidado y mantenimiento preventivo y correctivo de la edificación de un edificio incluida la inspección regular y las acciones de limpieza o impermeabilización según sea necesario, para preservar su apariencia y protegerla de los efectos del clima y la intemperie. El mantenimiento es un aspecto fundamental, que requiere un enfoque integral y proactivo para garantizar la seguridad, durabilidad y funcionalidad a largo plazo de la estructura.
Problemas con la estabilidad de las fachadas
De acuerdo a la revisión detallada que da el perito en la visita de inspección pericial donde identifica problemas con la estabilidad de las fachadas del edificio, y que estas no adolecen de defecto constructivo, verifica el estado de sus pórticos estructurales, efectos constructivos, cambio de tono en la mampostería, fisuras en las juntas con vigas, columnas y muros, y así puedan tener un buen comportamiento frente a las solicitaciones sísmicas presentadas a lo largo de su vida útil y que su unión al sistema de resistencia sísmica de la estructura.
