En las diferentes etapas del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, es importante el trabajo y acompañamiento de un perito para evaluar la planificación y estructuración de un proyecto que detalle los diferentes aspectos como el valor del terreno, las condiciones geológicas, ubicación, planos, entre otros. El ciclo de vida de un proyecto inmobiliario está compuesto por las siguientes etapas:
Iniciación
Los procesos de iniciación serán llevados a cabo por los expertos, el Director de Proyecto y el equipo de Dirección, en conjunto con el inversionista. Este trabajo inicial busca identificar los requisitos del inversionista y permitirá elaborar el caso de negocio y el plan de gestión de beneficios, así como generar una planificación de alto nivel en la cual se evaluará la viabilidad de las restricciones generales del proyecto (alcance, cronograma, costo, riesgos, etc.). Además, se contará con la asesoría de unperito para evaluar la viabilidad técnica del proyecto para respaldar las decisiones iniciales.
Planificación
Al final de estas actividades de iniciación, se obtendrá el acta de constitución del proyecto que dará paso a la planificación detallada del trabajo por realizar en el proyecto, generando el Plan de Dirección del Proyecto, el cual se elaborará de manera conjunta entre el Director del Proyecto y el equipo de Dirección, estableciendo el trabajo para todo el ciclo de vida del proyecto incluyendo los ciclos de vida de desarrollo. Este Plan de Dirección deberá ser aprobado por el inversionista previo a iniciar la ejecución del proyecto. A continuación, se detallará el trabajo general planificado para cada fase, incluyendo el análisis pericial de los aspectos técnicos y legales relevantes.
Ejecución
Una vez terminada la planificación, y teniendo el Plan de Dirección de Proyecto aprobado, se ejecutarán la fase del proyecto conforme los procesos y procedimientos determinados en el Plan de Dirección de Proyecto, una fase iniciará cuando haya culminado la anterior. Aquí, es fundamental la intervención de un perito en cada etapa crítica del proyecto, especialmente en aquellas fases que requieren una verificación técnica o legal precisa antes de avanzar. El perito, a través de un dictamen pericial, aportará una evaluación objetiva sobre la conformidad de los trabajos realizados con los estándares de calidad, normativas vigentes y especificaciones técnicas del proyecto.
Es importante resaltar, que mientras se ejecuta el trabajo de planificación por la Dirección, se llevará a cabo procesos de monitoreo y control de manera simultánea que permitirán validar el alcance, costo y cronograma de cada fase conforme su planificación, así como también controlar y monitorear los riesgos. Durante el Monitoreo y Control en la fase de ejecución también podrán identificarse cambios que serán administrados por el Control Integrado de Cambios.
Estos cambios, pueden generar a su vez modificaciones a la planificación del proyecto, modificando incluso los documentos del proyecto establecido en la etapa de iniciación, lo que ajustarían a su vez la fase de ejecución. (Mulcahy, 2018). El desarrollo de los procesos de Monitoreo y Control a lo largo del ciclo de vida del proyecto será descrito con mayor detalle más adelante. En esta etapa de ejecución, se llevarán a cabos las siguientes fases con su respectivo detalle de trabajo por cada una de ellas.
Monitoreo y Control
Los procesos vinculados con el Monitoreo y Control intervendrán a lo largo de todo el ciclo de proyecto, monitoreando y controlando todo el trabajo del proyecto y de la Dirección de Proyecto. Este trabajo se realizará para evaluar el avance del proyecto conforme a su planificación, y permitirá al director de Proyecto, patrocinador e inversionistas tomar decisiones claves respecto a posibles cambios que puedan presentarse, minimizando riesgos y asegurando el cumplimiento de las restricciones establecidas para el proyecto.
En este contexto, la participación de un perito experto en la materia se vuelve indispensable, especialmente en aspectos que requieren una evaluación técnica. El perito realiza una evaluación detallada de estos factores, que servirá como base para el Monitoreo y Control, centrado tanto en los aspectos generales del proyecto como en los específicos de la Dirección de Proyectos.
El Monitoreo y Control, se concentrará en la revisión de métricas, indicadores de desempeño, estimaciones, pronósticos e informes de gestión; cualquier componente del plan será sujeto de revisión.
Cierre
Para finalizar el proyecto será necesario haber terminado el trabajo contemplado en el Plan de Dirección de Proyecto, para lo cual se estima que estén contempladas en el proceso de cierre todas aquellas actividades requeridas por el patrocinador para la entrega a satisfacción y cierre del proyecto. Estas tareas permiten asegurar que el proyecto se ha ejecutado conforme lo planeado, y que ha cumplido con los requerimientos por parte del patrocinador.
Las tareas contempladas para este grupo de proceso van desde recolectar información del proyecto y su Dirección, de igual forma será necesario indexar documentación de tipo técnica, legal, financiera, contractual entre otras que pueden estar determinadas en el contrato de Gestión Integral del Proyecto. Estas tareas permitirán contar con todos los requerimientos para la firma de actas de recepción, traspaso (en caso se transfiera a operaciones) o cierre del proyecto (en caso de dar por concluido el proyecto de manera anticipada) por parte del patrocinador.
